Друзья! Мы обсуждаем с Вами вопросы налоговых последствий при продаже и покупке недвижимости на каждых переговорах. В преддверии подачи налоговой декларации за 2013 год, которую нужно подать до 30 апреля 2014 года, агентство элитной недвижимости Finch напоминает об основных моментах, которые надо знать физическим лицам, продавшим недвижимость в прошлом году.
1. Налоговая декларация подаётся в налоговую инспекцию по месту прописки физического лица — продавца недвижимости. Срок подачи до 30 апреля следующего года, в котором было продано жилье или участок. Срок оплаты — до 15 июля, соответственно. 

2. Размер налога зависит от того, кем является физическое лицо. Резиденты (те, кто проживают на территории РФ более 183 дней в году) заплатят 13% от продажи принадлежащей им недвижимости. Причем, неважно, где она находится — на территории РФ или за её пределами. Ставка налога для резидентов РФ, в любом случае, будет составлять всё те же 13% Обращаем внимание, что могут быть дополнительные налоги при продаже зарубежной недвижимости, уплачиваемые уже в бюджет страны, где эта недвижимость расположена. Нерезиденты (те, кто проживает на территории РФ менее 183 дней в году) заплатят более чем в два раза больше резидентов — 30%. Но в данном случае налогом облагается только продажа той недвижимости, которая находится у нас в стране.  

3. Среди резидентов есть категория, которая освобождается от уплаты налога. Это владельцы недвижимости, которая находилась в их собственности более 3-х лет. Это указано в 220-й статье Налогового Кодекса РФ. И в этом случае не нужно даже подавать декларацию. (См. Налоговый Кодекс РФ,  статья 217, пункт 17.1) 

4. На нерезидентов это правило не распространяется. Они платят 30% в любом случае, даже если проданная недвижимость передавалась по наследству от поколения к поколению, то есть вне зависимости от срока владения жильем или землёй. 

5. Тех, кто покупает отечественную недвижимость у иностранца, иначе говоря — налогового нерезидента, подстерегает один опасный момент. Если после продажи квартиры, этот иностранец уедет из России, так и не заплатив налог, то его оплата ляжет на плечи покупателя в полном размере, то есть ему придётся заплатить вышеупомянутые 30%. Но таких ситуаций можно избежать, если обратиться к профессиональным юристам, которые предусмотрят все эти риски и оформят сделку правильно. У риэлторов агентства элитной недвижимости Finch существует специальный пакет документов, который используется при сделках с налоговыми нерезидентами.

6. Чтобы узнать, сколько времени находится в собственности, выставляемая на продажу недвижимость, достаточно посмотреть в свидетельство о регистрации права. Дата выдачи этого документа, указанная в отдельной графе, и есть тот срок, от которого исчисляется период нахождения недвижимости в собственности. Но из этого правила есть исключения:
- Если недвижимость получена по наследству, то срок владения новым хозяином начинается с даты смерти наследодателя. Об этом гласит Гражданский Кодекс РФ (статья 1152 часть 4, и статья 1114 часть 1).
- Если квартира была куплена в доме, который строился жилищным строительным кооперативом (ЖСК), то срок владения жильём начинается с даты выплаты пая, который указан в «Справке о выплате жилищного пая». Это прописано в 4-м пункте статьи 218 Гражданского Кодекса РФ.
- Если у хозяина, владеющего какой-либо долей квартиры более 3-х лет, менялся размер этой доли, даже если это произошло перед самой продажей. В этом случае (в соответствии с письмом  Минфина № 03-04-05/7-444 от 27.06.2011 и  письмом ФНС России от 22.10.2012 №ЕД-4-3/17824@) собственник не платит налог от продажи квартиры, поскольку датой отсчета владения недвижимостью будет являться дата, стоящая в первичном свидетельстве о праве доли в общей долевой собственности. 
- Если на квартиру было получено новое свидетельство регистрации права собственности, выданное в связи с узаконенной перепланировкой, которая не коснулась изменения внешних границ жилья, но увеличила её площадь. В этом случае, датой отсчёта будет являться первичная регистрация права собственности, а не дата выдачи нового свидетельства.

7. Продавцам квартир, менее 3-х лет владеющих жильем, следует знать, что можно уменьшить налогооблагаемую базу  на налоговый вычет, равный  1-  1 000 000 рублей. Тогда, в соответствии со статьёй 220 Налогового Кодекса РФ, формула, по которой рассчитывается налог (Сумма налога =  (Цена квартиры в договоре – 1 000 000 рублей) * 13%).  Такой вычет предоставляется всего лишь один раз в отличии от ситуации, описанной в следующем пункте, применение которой возможно при каждой сделке.

8. Что касается столь любимых нами уступок прав требования по Договорам участия в долевом строительстве, то об этом надо сказать отдельно. 220 статья Налогового Кодекса предполагает получение имущественного вычета при уступке прав требования по договорам участия в долевом строительстве в объеме затрат на приобретение таких прав. Налог рассчитывается следующим образом
Сумма налога = (цена уступки – цена в договоре долевого участия)* 13%.
К вычету могут быть предъявлены проценты по кредиту, взятому на уплату цены договора долевого участия, а также  суммы вознаграждений юридическим и финансовым консультантам, сопровождавшим заключение договора долевого участия, и конечно, комиссия Вашего агентства недвижимости.

9. Список документов, конечно, можно найти на сайте налоговой инспекции, но раз уж мы взялись осветить этот вопрос подробно, то перечислим все документы:

- Паспорт продавца (+ копия)
- Декларация по форме 3-НДФЛ
- Копия ИНН
- Зарегистрированный договор купли-продажи квартиры (+ копия)
- Платежные документы (выписки по счету) или расписки.
- Заявление на распределение вычета (в случае общедолевой собственности).

В любом случае специалисты Агентства Finch всегда смогут дать Вам профессиональную консультацию относительно налоговых последствий сделок по недвижимости и найти оптимальное решение для Вашей конкретной сделки.